敬畏常識與危機驅動(dòng)，繪就“長(cháng)青”企業(yè)底色

　　6月的深圳大梅沙，海風(fēng)陣陣，碧空如洗。6月30日，位于大梅沙環(huán)梅路33號的萬(wàn)科中心，近百名萬(wàn)科中小股東參加股東大會(huì )，共同見(jiàn)證這家龍頭房企新一屆董事會(huì )的誕生。

　　“3+3+1+4”，隨著(zhù)新一屆董事會(huì )成員名單出爐，大股東深鐵集團與萬(wàn)科管理層繼續維持平衡格局，再加上1位深圳國資的董事和4位獨立董事，組成了代表萬(wàn)科未來(lái)3年新的權力結構。

　　在萬(wàn)科2022年度股東大會(huì )上，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮表示，過(guò)去3年，對于房地產(chǎn)行業(yè)的每一名從業(yè)者來(lái)說(shuō)，都是百感交集。相信道路是曲折的，前途是光明的，錨定方向，萬(wàn)科有信心能夠穿越周期。

　　“萬(wàn)科牢牢守住了安全底線(xiàn)，作為股東感到很欣慰，投資萬(wàn)科是正確的選擇�！弊鳛榇蠊蓶|代表，深鐵集團董事長(cháng)辛杰的表態(tài)，讓“長(cháng)跑者”萬(wàn)科在行業(yè)深度調整期面前有了更篤定的前行力量。

　　事實(shí)上，無(wú)論是從行業(yè)視角，還是從資本市場(chǎng)維度，萬(wàn)科無(wú)疑是一個(gè)獨特且內涵豐富的樣本：在A(yíng)股“5000+”時(shí)代，作為國內較早踐行混合所有制的企業(yè)，萬(wàn)科從一家1989年全年收入僅為2.35億元的小企業(yè)，成長(cháng)為世界500強第208位、年營(yíng)業(yè)收入復合增長(cháng)率約27.3%的行業(yè)龍頭，成為深市“老五股”和滬市“老八股”中唯一未變更過(guò)主體的上市公司，成功穿越了股市周期與行業(yè)周期。

　　危機往往是對人最好的檢驗。在房地產(chǎn)行業(yè)調整的狂風(fēng)驟雨面前，從政府到企業(yè)，都急切希望行業(yè)回到良性循環(huán)的軌道上。對企業(yè)而言，面對前所未有的行業(yè)危機，究竟能做什么？穿越了多次周期的萬(wàn)科，其背后的做法或許值得借鑒。

　　行業(yè)大調整中的穩健選手

　　過(guò)去3年，“狂飆”了近20年的房地產(chǎn)行業(yè)，在多種影響因素交織影響下，進(jìn)入深度調整期。樓市銷(xiāo)售遭遇有統計數據以來(lái)最大跌幅，房企違約、股債雙殺，甚至接連退市，都已不再是新聞。業(yè)內甚至有戲言稱(chēng)：“現在能發(fā)年報的都是贏(yíng)家了”。

　　過(guò)去3年，也是郁亮再次被證明的3年�！皶r(shí)間證明了郁亮和萬(wàn)科團隊的前瞻性，面對行業(yè)劇烈的調整，很多房企倒下了或受傷了，但是萬(wàn)科活下來(lái)了�！痹诠蓶|大會(huì )現場(chǎng)，辛杰評價(jià)道。

　　營(yíng)收5038.4億元，同比增長(cháng)11.3%；凈利潤226.2億元，同比上升0.4%……單從絕對數據來(lái)看，萬(wàn)科在2022年交出的這份“答卷”并不算亮眼，但放在行業(yè)大背景之下，這份成績(jì)單含金量十足。

　　不僅業(yè)績(jì)企穩，更難得的是，在房企頻頻陷入財務(wù)危機之下，萬(wàn)科守住了經(jīng)營(yíng)安全的底線(xiàn)，保持了財務(wù)的穩健。數據顯示，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性現金流已連續14年為正，即使在2000年至2020年地產(chǎn)“黃金時(shí)代”20年里，萬(wàn)科的凈負債率也連續20年低于40%，遠低于此后“三道紅線(xiàn)”100%凈負債率的要求。

　　愈是艱難，愈顯珍貴�！�2022年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心較弱，萬(wàn)科也是為數不多靠自身信用在公開(kāi)市場(chǎng)融資的房企�！比f(wàn)科財務(wù)負責人韓慧華透露，萬(wàn)科從去年到今年上半年，信用債的發(fā)行量超過(guò)360億元，規模位列行業(yè)第一梯隊。

　　在辛杰看來(lái)，這一穩健表現，得益于萬(wàn)科提前做了正確的戰略判斷和經(jīng)營(yíng)調整，并采取審慎的經(jīng)營(yíng)策略和穩健的財務(wù)策略，牢牢守住了不發(fā)生系統風(fēng)險的底線(xiàn)。

　　再拉長(cháng)時(shí)間線(xiàn)來(lái)看，在房地產(chǎn)業(yè)的每個(gè)周期里，都有企業(yè)比萬(wàn)科跑得更快、沖得更猛。例如，20世紀90年代全國最大的房企廣信，一度占據廣東省地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總資金中的40%；2000年左右以幾何級速度擴張的順馳，曾計劃5年內沖刺千億元規模；2009年后的恒大，曾一年銷(xiāo)售增4倍。

　　“但過(guò)去30年，房企規模擴張的神話(huà)起起落落，萬(wàn)科卻始終在第一陣營(yíng)�！币幻�資深地產(chǎn)行業(yè)人士認為，應該說(shuō)，萬(wàn)科常常不是那個(gè)跑得最快的選手，但一直是跑得最穩的。

　　“即便是在行業(yè)最輝煌的階段，公司的凈負債率也低于40%�！睋�一名房地產(chǎn)資深觀(guān)察人士分析，地產(chǎn)“狂飆”的時(shí)代，房企高歌猛進(jìn)，高杠桿擴張成為常態(tài)，但萬(wàn)科對違背常識的非理性狀態(tài)始終保持警惕，使其在行業(yè)寒冬來(lái)臨時(shí)，擁有最厚的“安全墊”。

　　“尊重常識、敬畏市場(chǎng)、危機感驅動(dòng)，是萬(wàn)科成為‘長(cháng)跑者’的底色�！鄙鲜鲂袠I(yè)人士認為，抵住誘惑并不容易，不僅要管住自己，還要承受“過(guò)于保守”的質(zhì)疑。但正是這種對常識的敬畏，讓萬(wàn)科保持了充足的安全邊際和難能可貴的抗風(fēng)險能力，從而能相對鎮定和從容地應對行業(yè)低潮期。

　　十年堅定轉型不動(dòng)搖

　　“從一線(xiàn)物業(yè)管家到后臺管理人員，萬(wàn)科泊寓的每名員工都必須掌握‘維修8必會(huì )’，比如處理WiFi網(wǎng)絡(luò )、維修門(mén)把手等�！毙�張是深圳某泊寓門(mén)店店長(cháng)，記者眼前這名身材單瘦的女孩，很難讓人想到她是一名熟悉各類(lèi)家政維修的“小能手”。

　　“泊寓的維修量大，每年產(chǎn)生大量的維修成本，請人維修不僅成本高、效率低，會(huì )導致房間空置時(shí)間長(cháng)�！毙�張告訴記者，為此，萬(wàn)科泊寓團隊把基礎的維修經(jīng)驗總結下來(lái)，形成“人人自己動(dòng)手，學(xué)會(huì )維修8必會(huì )”，覆蓋到全國的門(mén)店，甚至中后臺管理人員。

　　“‘維修8必會(huì )’是萬(wàn)科精細化管理的有力體現�！痹谌f(wàn)科泊寓內部，倡導著(zhù)“向前展望、倒后推理”的思維方式。在小張看來(lái)，比起地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，長(cháng)租公寓是一個(gè)更需要精細化管理的賽道。向來(lái)提倡精細化管理的萬(wàn)科正具備此優(yōu)勢，八字理念正是泊寓業(yè)務(wù)對精細化管理的總結。

　　“今年，長(cháng)租公寓整體業(yè)務(wù)預計將產(chǎn)生正向利潤貢獻�！比f(wàn)科總裁、首席執行官祝九勝同時(shí)兼任萬(wàn)科泊寓的首席合伙人，他表示，探索長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)15年來(lái)，萬(wàn)科積累了很多教訓，但相信這門(mén)生意是可以找到可持續盈利模式的。

　　長(cháng)租公寓只是萬(wàn)科結合主業(yè)優(yōu)勢積極轉型的一隅。2012年，房地產(chǎn)還處于“歌舞升平”時(shí)，萬(wàn)科的危機感就已驅動(dòng)其開(kāi)始轉型布局，提前打了“轉向燈”。

　　10年轉型之路并不容易，在此期間，萬(wàn)科遭受了不少外界質(zhì)疑。例如，此前在2018年的萬(wàn)科媒體交流會(huì )上，就有觀(guān)點(diǎn)認為萬(wàn)科轉型是不是過(guò)早了，如果不轉型，行業(yè)第一是不是就不是碧桂園，而是萬(wàn)科。

　　回頭來(lái)看，正是由于轉型啟動(dòng)早，從萬(wàn)科的最新年報里可看到，其已在多個(gè)賽道建立起“護城河”。萬(wàn)物云、萬(wàn)緯物流、長(cháng)租公寓等業(yè)務(wù)，無(wú)論是規�；蜻\營(yíng)能力，都已在各自領(lǐng)域數一數二，開(kāi)始向集團公司提供正向貢獻。但與此同時(shí)，部分房企在行業(yè)陷入危機時(shí)才開(kāi)始轉型，為時(shí)已晚。

　　除了布局早，對照同行，萬(wàn)科的轉型并沒(méi)重復造輪子，對跨界也有敬畏隱忍。據記者觀(guān)察，有的跨度很大，但都難見(jiàn)成效，如恒大、寶能跨界造車(chē)；有的聚焦主業(yè)，轉型卻做得較少，如碧桂園、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等；有的轉型做得不錯，但賽道相對少，如布局物業(yè)、商業(yè)的華潤，涉足商業(yè)和長(cháng)租的龍湖。而萬(wàn)科則堅定地圍繞城市和居民生活相關(guān)領(lǐng)域，布局包括物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、長(cháng)租、商業(yè)、酒店等在內的多個(gè)賽道，開(kāi)展更全面的布局。

　　更重要的是，萬(wàn)科的這些“新業(yè)務(wù)”已經(jīng)開(kāi)始得到資本市場(chǎng)認可。2022年，公司旗下的物業(yè)板塊——萬(wàn)物云在H股寒冬中上市，仍然獲得了一眾國際投資者的認可，拿下當年港股最大IPO；2021年，其物流板塊——萬(wàn)緯物流成功引入GIC、淡馬錫等四家頂流戰投；2023年初，萬(wàn)科與建行成立基金，收購泊寓6個(gè)項目。以上案例都說(shuō)明，經(jīng)歷10年的培育期，萬(wàn)科的轉型業(yè)務(wù)正走向開(kāi)花結果。

　　“硬幣”的另一面是，“新業(yè)務(wù)”正與其傳統開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應。當房地產(chǎn)行業(yè)步入下半場(chǎng)，越來(lái)越考驗房企的綜合能力，已成為全行業(yè)一個(gè)不爭的事實(shí)�！爸灰�去一線(xiàn)城市土拍市場(chǎng)看看就能發(fā)現，目前純住宅用地已極少見(jiàn)，企業(yè)需要具備住宅、商業(yè)、租賃公寓甚至學(xué)校、公園等綜合建設和運營(yíng)能力�！币幻�在房企從事戰略規劃的人士向記者表示。

　　“萬(wàn)科的轉型布局與行業(yè)發(fā)展趨勢不謀而合。一個(gè)賽道好不好，在于其是否擁有足夠大的發(fā)展空間�！痹谟袅量磥�(lái)，回看公司11年來(lái)的轉型之路，可以總結為“方向對、起步早、布局全、協(xié)同多”。

　　由此可見(jiàn)，10年堅定不移的轉型，是戰略上的蓄力，為萬(wàn)科的未來(lái)留出了更多可能性，也為下一階段的市場(chǎng)競爭備下寶貴“子彈�！�

　　健康公司治理培育“長(cháng)青樹(shù)”

　　對于房地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)，一場(chǎng)史上最大規模的“退市潮”已經(jīng)來(lái)臨。由于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)不佳、債務(wù)重組進(jìn)程緩慢等原因，今年以來(lái)，A股、港股市場(chǎng)上已有數十家房企“披星戴帽”。

　　其中，一個(gè)典型現象是，明顯具備高杠桿、高負債、高周轉“三高”特征的房企是最早倒下的一批，而這些房企在股權結構和公司治理層面，往往存在創(chuàng )始人“一言堂”的隱患。

　　而在過(guò)去的20余年中，萬(wàn)科董事會(huì )一直保持了“3+3+1+4”的架構，即大股東董事3位、萬(wàn)科方面董事3位、外部董事1位、獨立董事4位�！皣�資大股東‘積極但不干預’的態(tài)度，多元、均衡的董事會(huì )結構，既給萬(wàn)科董事會(huì )帶來(lái)更全面的視野和思考，也為企業(yè)注入充分的市場(chǎng)活力，因此萬(wàn)科的發(fā)展整體是比較穩健的，幾乎未犯方向性的錯誤�！币晃坏禺a(chǎn)行業(yè)人士向記者表示。

　　6月30日，隨著(zhù)萬(wàn)科新一屆董事成員名單出爐，董事會(huì )結構依然延續平衡穩定。備受外界關(guān)注的是，在本次董事會(huì )換屆股東大會(huì )上，辛杰對郁亮帶領(lǐng)的萬(wàn)科團隊過(guò)去3年表現給予高度肯定。

　　辛杰稱(chēng)，作為大股東，投資萬(wàn)科是正確的選擇，對萬(wàn)科的認同和支持不會(huì )因市場(chǎng)一時(shí)波動(dòng)而變化。未來(lái)堅定不移地看好萬(wàn)科的長(cháng)期發(fā)展前景，并始終不渝地全方位支持萬(wàn)科的健康發(fā)展。

　　從過(guò)去6年萬(wàn)科實(shí)際運行情況來(lái)看，深鐵集團也做到了言行合一。據一位內部人士透露，即使在此輪地產(chǎn)行業(yè)最艱難的周期中，深鐵集團也從未派駐過(guò)任何人員到萬(wàn)科，對公司重大事項，均是按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)董事會(huì )集體表決和審議，授予管理團隊公司運作的自主權。

　　同時(shí)，萬(wàn)科與深鐵集團在業(yè)務(wù)領(lǐng)域的合作也漸入佳境。就在不久前，萬(wàn)科和深鐵集團聯(lián)合打造的TOD商業(yè)綜合體睿印正式落地，成為深圳未來(lái)核心片區超級總部基地首家開(kāi)業(yè)的商業(yè)項目。

　　在業(yè)界看來(lái)，健康的公司治理結構，給萬(wàn)科穿越周期打下了堅實(shí)的基礎。國資大股東“積極但不干預”的態(tài)度，以及與企業(yè)經(jīng)營(yíng)之間這種“恰到好處”的距離，令管理層得到了充分的信任，企業(yè)獲得了充分的市場(chǎng)活力。

　　從結果來(lái)看，萬(wàn)科管理層也未辜負中小股東的信任。依靠對常識的尊重和危機感驅動(dòng)，當行業(yè)進(jìn)入深度調整期，公司仍保持了健康的財務(wù)狀況，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在“冰封”的市場(chǎng)下仍穩住了局面，轉型業(yè)務(wù)逐漸開(kāi)花結果。

　　“企業(yè)能否穿越周期，最考驗的其實(shí)是其背后的人和團隊�！鄙鲜鲑Y深行業(yè)人士表示，萬(wàn)科能多次穿越周期，實(shí)際上也是因為其背后有一群看似心高氣傲，但卻具有自尊心的團隊。

　　“長(cháng)青”的企業(yè)從來(lái)都是時(shí)代的“瞭望者”，先于行業(yè)看到問(wèn)題、做出預判。作為資本市場(chǎng)“長(cháng)跑者”的萬(wàn)科，其予以人們的啟示在于：敬畏常識，以危機感驅動(dòng)，以堅定的意志和時(shí)不我待的緊迫感，與時(shí)代共生長(cháng)，才有可能不斷創(chuàng )造出領(lǐng)跑的卓越業(yè)績(jì)。

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