牌局已開，勝負(fù)未知。

　　廣州首座萬象城腳步漸近。

　　2023年1月19日，華潤(rùn)置地廣州公司底價(jià)摘得荔灣區(qū)珠江隧道口以西、珠江以南的AF020114、AF020116兩宗地塊，成交總價(jià)為29.8億元，計(jì)容建筑面積24.8萬平方米，折合樓面價(jià)約1.2萬元/平方米。

　　這就是備受關(guān)注的新隆沙商業(yè)地塊，位于白鵝潭CBD核心位置，乃是由華夏幸福（600340）退地后重新出讓。

　　華潤(rùn)置地廣州公司在摘地后表示，本次商業(yè)地塊的獲取標(biāo)志著萬象系商業(yè)正式落子廣州，將引進(jìn)具有代表性的高端商業(yè)名片，在江岸線頭排之位打造一座標(biāo)桿。

　　華潤(rùn)置地沒有點(diǎn)出高端商業(yè)是否為萬象城，但結(jié)合此前華潤(rùn)集團(tuán)與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議的內(nèi)容，華潤(rùn)置地將在白鵝潭開出廣州首座萬象城有望成真。

　　隨著新隆沙地塊全部出讓完畢，華潤(rùn)置地再一次接手華夏幸福南方總部的資產(chǎn)。

　　在此之前，華潤(rùn)置地已經(jīng)耗資124億元拿下華夏幸福南方總部旗下的多個(gè)項(xiàng)目。華潤(rùn)置地曾經(jīng)的“靈魂人物”吳向東在轉(zhuǎn)會(huì)華夏幸福后，幫助后者拿下這些商業(yè)項(xiàng)目，如今它們又到了吳的“老東家”華潤(rùn)置地手里，命運(yùn)就此交替輪回。

　　最后的拼圖

　　在華潤(rùn)置地本次摘得兩宗地塊后，新隆沙地塊已經(jīng)全部出讓完畢。

　　新隆沙地塊原由華夏幸福持有。

　　2020年6月，華夏幸福以68.39億元競(jìng)得這宗地塊，用途為商住用地，容積率6.83，折合樓面地價(jià)18662元/平方米。據(jù)出讓條件所示，地塊將建成集住宅、酒店、辦公場(chǎng)地于一體的都市綜合體，競(jìng)得人還須按規(guī)劃要求配建安置房、體育與公交場(chǎng)站混合用地、中小學(xué)、市政道路和公共綠地等配套。

　　這是華夏幸福南方總部的地標(biāo)項(xiàng)目，但隨著華夏幸福陷入債務(wù)危機(jī)，新隆沙地塊進(jìn)展緩慢。直至2022年1月，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告，該地塊解除出讓合同的公告。

　　根據(jù)其時(shí)華夏幸福發(fā)布的公告，其已根據(jù)上述協(xié)議的約定繳納了第一期土地出讓價(jià)款34.195億元，第二期尚未繳納。而廣州市規(guī)劃和自然資源局已收取的合同定金約13.68億元也不予退還。

　　在華夏幸福退地之前，華潤(rùn)置地就已經(jīng)與這宗地塊開始接觸。不過緋聞最終成真，則是在數(shù)月之后。

　　2022年10月，在廣州2022年度第三批次集中供地出讓中，華潤(rùn)置地以38.6億元底價(jià)拿下了新隆沙地塊中的住宅部分。摘地之后，華潤(rùn)置地進(jìn)展迅速。2022年12月，華潤(rùn)置地公布了這宗地塊的項(xiàng)目案名“白鵝潭悅府”，悅府是華潤(rùn)置地旗下的高端住宅產(chǎn)品線。

　　隨著悅府的亮相，萬象城似乎也不遠(yuǎn)了。去年，在第八屆廣州國(guó)際投資年會(huì)上，華潤(rùn)集團(tuán)也表示，將加快萬象城地標(biāo)性綜合體落戶廣州。

　　華潤(rùn)置地對(duì)這宗地塊后續(xù)的運(yùn)營(yíng)頗具信心。其表示，此次突破了傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單業(yè)態(tài)疊加模式，以萬象商業(yè)+精品住宅雙優(yōu)組合，提升國(guó)際消費(fèi)中心城市的消費(fèi)能級(jí)，為國(guó)際濱江人居造極，為廣州帶來全球視野的超級(jí)綜合體。

　　審慎知進(jìn)退

　　在新隆沙地塊之前，華潤(rùn)置地已經(jīng)當(dāng)過華夏幸福的“白衣騎士”。

　　2022年12月28日晚間，華夏幸福公告稱，為化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司全資子公司擬與華潤(rùn)置地簽署《華夏幸福南方總部資產(chǎn)包整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將其各自持有的4家下屬公司股權(quán)，以及標(biāo)的股權(quán)公司的142億元往來債權(quán)轉(zhuǎn)讓予華潤(rùn)置地。

　　華潤(rùn)置地在公布這宗收購后表示，目標(biāo)項(xiàng)目位于中國(guó)省會(huì)城市武漢及南京的核心區(qū)域，享有優(yōu)越的地理位置及交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿�。目�?biāo)項(xiàng)目符合長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略及投資策略，有助鞏固及提升華潤(rùn)置地在中國(guó)的市場(chǎng)份額及競(jìng)爭(zhēng)力，并持續(xù)帶來投資回報(bào)。

　　事實(shí)上，華潤(rùn)置地收購華夏幸福的這宗交易一度陷入拉鋸，而最終的協(xié)議也證實(shí)，華潤(rùn)置地為之設(shè)置了相對(duì)嚴(yán)苛的付款條件。

　　根據(jù)華夏幸福公布的交易條款，交易對(duì)價(jià)共分為五期支付，第一筆為40億元，時(shí)間為2023年3月31日或自交易先決條件全部達(dá)成之日起算滿5個(gè)工作日，在這個(gè)階段需解決南京大校場(chǎng)項(xiàng)目的限高問題。此后的五筆也將分批支付，最晚將于2026年底轉(zhuǎn)讓。

　　這意味著，華潤(rùn)置地能夠通過較低的金額撬動(dòng)較高的貨值，對(duì)于擴(kuò)張意愿十足的華潤(rùn)置地而言，是一筆值得的交易。

　　華潤(rùn)置地在過去一年頻繁出擊。

　　2022年，華潤(rùn)置地全年權(quán)益拿地金額為873億元，位居房企首位，也是唯一一家土地投資超過800億元的房企。去年，華潤(rùn)置地全年的銷售額為約3013.3億元，雖然同比減少4.6%，但已經(jīng)是房企的最好水平之一，它的目標(biāo)也再不滿足于“保住前十”。

　　雖然華潤(rùn)置地土地投資積極，但頻繁收并購以及在土地市場(chǎng)積極最終能否最終轉(zhuǎn)化為盈利，是未知數(shù)。

　　可供對(duì)比的是，它的央企同行招商蛇口（001979）過去幾年一直困于高價(jià)地的泥淖之中導(dǎo)致盈利節(jié)節(jié)敗退，而中海地產(chǎn)這家以財(cái)務(wù)審慎著稱的央企，仍然恪守原則，在收并購市場(chǎng)選擇審慎。而即便如此，也抵擋不住趨勢(shì)，凈利潤(rùn)仍然錄得下滑。

　　華潤(rùn)置地能否跳出擴(kuò)張后的利潤(rùn)陷阱，將是未來三年之中，華潤(rùn)置地投資者以及資本市場(chǎng)關(guān)注的首要問題之一。在其他房企審慎之時(shí)，華潤(rùn)置地的逆周期擴(kuò)張之道是否有完滿結(jié)果，時(shí)間將會(huì)證明一切。

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